房贷利率调整后的生存图景：存量房贷利率何时跟进？

元描述: 房贷利率下调后，存量房贷利率却迟迟未动，引发购房者提前还贷潮。本文将深入解析存量房贷利率调整背后的银行收益、息差承压等原因，并探讨未来存量房贷利率调整的可能性，以及提前还贷潮的未来趋势。

引言:

房贷利率的每一次调整，都牵动着亿万家庭的心。2024年5月，央行新政发布，全国多数地区取消了首套和二套商业贷款利率下限，部分地区首套和二套房贷利率降至3.15%，为购房者减轻了经济压力，也为房地产市场的复苏起到了积极作用。然而，这一政策调整仅针对新发放的增量房贷，而存量房贷利率的调整则相对滞后，存量与新增房贷利率差进一步增大，引发市场热议。

究竟是什么原因导致存量房贷利率迟迟未动？银行将如何权衡自身利益和客户诉求？提前还贷潮是否会愈演愈烈？本文将深入解析这场购房者、银行与市场间的博弈，还原房贷利率新政下的各方生存图景。

存量与新增房贷利率差持续扩大

二套房首进“3”字头，新购房者喜笑颜开

“买房‘等等党’的又一次胜利！”“买的时候房贷利率4%，放款之前降到3.75%，有一个磨叽的客户经理也不见得是件坏事。”各大网络平台上，不少近期购买首套房的贷款人纷纷表达着享受利率调降的喜悦之情。

根据贝壳研究院统计，2024年5月，百城首套主流房贷利率平均为3.45%，较上月下降12BP（基点），较2023年同期回落55BP；二套主流房贷利率平均为3.90%，较上月下降26BP，较2023年同期回落101BP。百城二套平均利率自2019年以来首次进入“3字头”。

存量房贷利率“高高在上”， 购房者呼吁跟进下调

然而，几家欢喜几家愁。随着新发放住房贷款利率下探至历史低位，存量与增量的利差加大，以致出现了“存量房首套房贷利率比现在的二套还高”现象，此前在利率高点购房的人则呼吁存量房贷利率跟进下调。

目前，在一线城市中，除了北京外，上海、广州、深圳房贷利率已下调至近年低位。包括吉林省、甘肃省、江西省、陕西省、湖北省、云南省、河北省、浙江省、江苏省、安徽省在内的多个省份则已官宣全面取消首套、二套房贷利率下限。

但值得注意的是，本次房贷利率的调整主要涉及新发放的贷款，新政前的存量房贷利率依旧按兵不动，尤其是在2019年到2023年的部分购房者，房贷利率仍处于高位。

存量房贷利率差下的提前还贷潮

用信用贷提前还房贷， 减少利息支出

“存量房提前还房贷了”，6月3日，徐燕（化名）一次性提前还掉8万元房贷之后，在社交平台上调侃称。

徐燕2021年6月在长沙以总价约90万元买了一套房，贷款金额为62万元，当时房贷利率为5.38%。与当前长沙首套房利率3.45%相比，差异达1.93%。尽管过去一年多长沙存量房利率已进行了两次下调，但与新购房者相比，徐燕仍感到不平衡。

“截至目前，利息加上提前还款部分，总房款已支出约99万元，但我还有15万元本金要还。现在房价下跌，买我这个房子只需79万元。按目前的政策，我还掉的99万元已经可以全款买新房，而且贷款利率还会更低。”

徐燕表示，之前还贷了两次信用贷提前还房贷。第一次是2023年1月，贷款20万元还房贷；第二次2023年8月，贷款10万元还房贷。

像徐燕这样通过再贷款来提前还房贷的并非个例，存量房贷利率差额之下，不少购房者开始寻求更便宜的资金替换房贷。

多地银行：尚无存量房贷利率调降信号

目前来看，除了深圳明确回复存量房贷利率不调整外，各地相关部门及金融机构尚未有明确信号。

“我自己的房贷利率也是4%，看到新房客户3.35%的利率好羡慕！”成都地区一家全国性股份制银行房贷部门魏经理对每经记者无奈笑称。

魏经理说，他自己是2020年买的房子，去年9月那次存量房贷利率普降之后到了4%，然而相比起近期3.35%的利率，还是高出不少。

“从目前情况来看，存量房贷利率只能等明年固定日或者贷款发放对应日下调了，还是维持与LPR利率持平。”魏经理表示。

“最近咨询的客户挺多的，但我们目前没有收到存量房贷利率调降的通知。”前述某城商行个人信贷部门杨总表示，“只要有新政策，我们肯定会第一时间跟进。”

从几家国有大行、全国性股份制银行、省级城商行了解到的情况来看，目前存量房贷利率未见下调的迹象。

银行收益、息差承压： 掣肘存量房贷利率调整

银行利润息差承压， 短期内调整存量房贷利率难度大

若要调降存量房贷利率，银行有哪些考量？

“主要是银行收益问题。”前述城商行杨经理直截了当地表示。

继2023年四季度末商业银行净息差首次低于1.7%后，今年一季度，商业银行净息差进一步降至1.54%的历史新低水平。

“大规模置换调降存量房贷利率，会在短期压缩银行利润息差，在当前银行净息差承压的情况下，银行资金成本与利润考量是掣肘存量房贷利率调整的主要原因之一。”某资深银行业分析人士表示，银行的资金成本是影响房贷利率的重要因素，银行经营成本上升，在新增房贷利率已经大幅下调、对银行利润造成一定冲击的情况下，存量房贷利率可能在短期内下调困难。

风险管理也是重要考量因素

其次，存量房贷利率的调整还涉及风险管理。银行需要评估利率调整可能带来的市场波动和信用风险，例如，提前还贷会增加银行的流动性风险。

广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉表示，存量房贷率调整面临的主要难点在于银行目前资金来源成本高和利润考核压力。银行不太愿意降低房贷利率，还因为居民存款不断增加，倾向于将活期存款转为定期存款。

李宇嘉认为，银行在平衡自身利益和客户利益方面面临挑战，需要提高房贷在利润中的份额，同时保持规模和竞争。他指出，银行间的竞争、资金成本、管理能力、内控成本和风险控制等因素都与房贷利率有关。

分析人士：提前还贷潮未必明显增加

“提前还贷潮”由来已久， 未来不一定会明显增多

“5·17”新政之后，“提前还贷”呼声再起，某资深银行业分析人士认为，“提前还贷潮”由来已久，已经释放了一部分提前还贷需求，未来不一定会发生提前还贷明显增多的现象。

“一直都有很多提前还款的客户，超级多，利率下降前后并没有明显变化。”成都地区一国有大行负责个人住房贷款的赵经理也告诉每经记者。

该人士认为，“5·17”新政实施效果尚待观察，而后根据市场反应和经济数据来调整政策措施。例如，首套房房贷利率的下调已经能够有效刺激市场需求，那么短期内进一步调整增量房贷利率的预期可能就会降低，反之存量房贷利率下调“未来可期”。

监管部门将密切关注市场动态，引导银行与客户协商

市场反馈和政策出台之间的“时间差”，此前亦有先例。

2022年，LPR多次向下调整，全国多地下调房贷利率。下半年部分个人住房贷款借款人加快提前还贷。特别是2023年年初，国内多地出现“提前还贷潮”。

去年8月31日，央行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，存量房贷利率自9月25日起迎来普降。

关于存量首套住房贷款利率调降的原因，监管部门表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。

同时，监管部门表示将密切关注市场动态，引导银行与客户遵循市场化、法治化原则进行自主协商，有序降低存量住房贷款利率，维护好市场竞争秩序。

常见问题解答

1. 存量房贷利率调整的具体时间表是什么？

目前，除了深圳明确表示不调整外，各地相关部门及金融机构尚未公布明确时间表。未来政策调整将取决于市场动态和经济数据。

2. 银行会主动调降存量房贷利率吗？

短期内银行主动调整存量房贷利率的预期较低，因为这会压缩银行利润息差，但在推动扩大内需和促进消费的背景下，未来监管部门可能会出台政策，引导存量房贷利率下调。

3. 存量房贷利率调整后，提前还贷潮还会持续吗？

分析人士认为，提前还贷潮由来已久，已经释放了一部分提前还贷需求，未来不一定会发生提前还贷明显增多的现象。

4. 存量房贷利率调整对房地产市场有什么影响？

存量房贷利率调整可以缓解提前还贷趋势，避免大规模提前还贷导致房贷业务萎缩，这将对房地产市场的稳定和杠杆去化产生积极影响。

5. 未来房贷利率会如何变化？

未来房地产市场的大趋势是降低首付和利率，以降低门槛和月供。随着房地产进入存量时代，增量萎缩，规模下降，居民承接杠杆的意愿下降，房贷利率也将随之下降。

6. 购房者应该如何应对存量房贷利率调整？

购房者可以密切关注市场动态，及时了解相关政策信息，并根据自身情况选择合适的还款方式。如果利率调整对自身影响较大，可以与银行协商调整还款方案。

结论

存量房贷利率的调整是一个复杂的议题，涉及银行收益、息差承压、风险管理等多方面因素。短期内银行主动调整存量房贷利率的可能性较低，但未来监管部门可能会出台政策引导利率下调。购房者需要密切关注市场动态，并根据自身情况选择合适的还款方式。

随着房地产市场进入存量时代，房贷利率将持续下行，但调整过程需要时间，需要各方共同努力，才能最终实现市场稳定和购房者利益最大化。